Méthodes d’expertise
Diverses méthodes d’évaluation éprouvées permettent d’approcher, de façon pertinente et objective, la valeur vénale ou locative d’un bien, savoir :
Philippe ATLAN
LA METHODE PAR COMPARAISON
(ou méthode par le marché)
Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
Elle permet d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.
Selon les immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l’unité (parking, chambre, lit fauteuil, hectare, etc..)
Dans un certain nombre de cas, le recours à une méthode par comparaison s’avérera malaisé ou impossible, en particulier lorsque l’on se trouve face à un bien immobilier particulièrement atypique ou sur un marché où il n’y a pas de transactions.
Dans ce cas, l’expert devra indiquer les raisons pour lesquelles l’usage de la méthode est inapproprié ou peu efficace et les autres méthodes qu’il a retenues. La comparaison peut s’avérer une approche souvent délicate pour les immeubles de placement ou des terrains à bâtir en milieu urbain.
Philippe ATLAN
La méthode PAR LE REVENU / CAPITALISATION et Cash-flows
Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation.
Ces méthodes consistent à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée).
Les méthodes par le revenu ou par le rendement se déclinent de deux manières soit par capitalisation, soit par actualisation des flux (DCF).
Philippe ATLAN
La méthode METHODE ANALYTIQUE PAR SOL + CONSTRUCTION
Cette méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, les bâtiments, d’autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodes s’apparentent en fait, soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.
Philippe ATLAN
La méthode DITE DU BILAN PROMOTEUR
Evaluation des immeubles en développement et en redéveloppement.
Ces méthodes peuvent être également appelées méthodes de récupération foncière, du compte à rebours opérateur ou bilan aménageur.
Ces méthodes sont couramment utilisées pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.
Elles peuvent être également appliquées pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant mais destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.
On parle aussi de « bilan aménageur » lorsqu’il s’agit non pas du redéveloppement d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier unique, mais de l’aménagement d’un ensemble foncier dont les différentes composantes seront ensuite revendues, soit à des utilisateurs qui construiront pour eux-mêmes, soit à des promoteurs qui effectueront une construction destinée à être cédée à autrui.
La méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.
La définition du prix de sortie du programme, doit s’appuyer, non seulement sur les références de transactions pour des biens comparables à ceux devant être réalisés, mais encore sur une analyse de l’offre et de la demande au moment de la transaction ainsi que sur la tendance prévisible de celle-ci à court terme.
En règle générale, le bilan promoteur comporte un poste marge, destiné à rémunérer le risque ou à viser un bénéfice cible pour l’opérateur.
Philippe ATLAN
La méthode DES RATIOS PROFESSIONNELS
Cette méthode concerne un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalents tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques.
Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.
Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.
Dans cette approche, la notion de taux d’effort (rapport valeur locative de marché dans l’activité / chiffres d’affaires ou marge brute) repose sur des moyennes ou des usages.
Avant de lancer les opérations d’expertise, afin que la transparence soit totale avec le donneur d’ordre, un contrat d’expertise détaillé est établi :
Ce document :
- définit le travail à accomplir
L’objectif de la mission et la description des conditions nécessaires à sa réalisation. L’expert réalise sa mission conformément à la définition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (Octobre 2012), et les Normes Européennes d’évaluation immobilière EVS 2009. - précise le coût prévisionnel
Le budget est établi en fonction du temps à passer et des frais à engager ; il tient compte de la nature de la mission et de l’importance du bien… mais n’est jamais proportionnel à la valeur. - indique un délai
Variable selon la nature et la complexité de l’expertise, le délai de remise du rapport est déterminé selon l’ampleur de la tâche et la disponibilité des renseignements juridiques, administratifs et techniques.
Le rapport d’expertise est détaillé et motivé. Après une visite complète de l’immeuble, par nos soins.
