Support et documentation

Philippe ATLAN

support et Documentation

Nous sommes dotés d’un logiciel informatique spécifique et entièrement dédié à l’expertise immobilière (privée et judiciaire)

Nous disposons d’une documentation juridique et économique sur l’ensemble de nos domaines d’intervention. Cette documentation est mise à jour régulièrement.

Nous disposons d’une importante base de données permettant d’optimiser la recherche des valeurs immobilières ou commerciales. Cette base de données est régulièrement enrichie.

L’ARTICLE L. 145-33

L’ARTICLE L. 145-33 du Code de Commerce définit avec précision chacun des éléments de la valeur locative : Le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

• Les caractéristiques du local considéré.
• La destination des lieux.
• Les obligations respectives des parties.
• Les facteurs locaux de commercialité.
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les éléments mentionnés aux 1° et 5° de l’article L. 145-33 s’apprécient dans les conditions fixées par la présente sous-section, codifiés aux articles L. 145-3 à 145-8 du code de commerce (JO du 27 mars 2007)

Article R. 145-3
Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
• De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
• De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
• De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
• De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par le législation du travail ;
• De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Article R.145-4
Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

Article R. 145-5
La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans le cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

Article R. 145-6
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considérée, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Article R. 145-7
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernant des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Article R. 145-8
Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

L'expert immobilier

L’Expert immobilier doit faire preuve de différentes qualités. Il doit à la fois être un technicien, un économiste, un juriste et un fiscaliste.

Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent, le terme expertise correspond à la prestation d’un expert en évaluation immobilière répondant aux conditions ci-dessous.

L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client. La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte, conformément à un contrat d’expertise.

Les documents d’expertise en évaluation immobilière se distinguent donc de l’avis de valeur que les professionnels de l’immobilier peuvent émettre. Cet avis de valeur affirme un prix de vente sans le démontrer ou le justifier conformément à la chartre de l’expertise en évaluation immobilière. Par ailleurs, l’expert en évaluation immobilière rédigera le rapport d’expertise uniquement après avoir conclu un contrat d’expertise définissant le cadre, les termes et les conditions de mise en œuvre de sa mission d’évaluation immobilière.

En outre, l’expert en évaluation immobilière agit en toute circonstance loyalement envers son client. A ce titre, il est tenu de communiquer à son client tout élément qui pourrait nuire au caractère objectif de son évaluation. Il veille aussi à la bonne information de son client dans le cadre d’une obligation de coopération de son client qui se traduit notamment par la communication ou non des pièces demandées par l’expert et, s’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier, de sa capacité à définir la mission et à poser les questions nécessaires.

La mission d’expertise en évaluation immobilière peut être conduite dans trois cas de figure :

– Expertise amiable unilatérale : seul le client qui confie la mission en est informé ;

– Expertise amiable conjointe : l’expertise est demandée conjointement par deux parties ou plus ;

– Expertise judiciaire : l’expertise est demandée par un magistrat qui désigne un expert judicaire en évaluation immobilière pour réaliser la mission.

L’expertise en évaluation immobilière se distingue des activités de diagnostics techniques ou environnementaux qui n’entrent pas dans le champ d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

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