Immobilier d’habitation

Evaluation de la valeur vénale d’appartements, maisons individuelles ou en lotissement, immeubles de rapport, propriétés, terrains à bâtir, dans le cadre de ventes, de successions, de liquidation d’indivision, de divorces, de valorisation de patrimoine…

La valeur vénale d'une maison ou d'un appartement est difficile à appréhender car elle est évolutive, subjective, technique, juridique et fiscale mais jamais purement mathématique.

L'application des méthodes d'estimation pour établir la valeur vénale d'un bien se fonde sur des critères quantitatifs (surface en m², nombre de pièces...) mais également qualitatifs (situation géographique, ensoleillement, nuisances...).



Immobilier commercial


L’élément prépondérant est l’existence d’un bail d’une durée minimale de neuf années portant sur des immeubles abritant un fonds de commerce ou un établissement artisanal.

Les éléments constitutifs de la valeur commerciale sont :

1. Les caractéristiques du local considéré.
2. La destination des lieux.
3. Les obligations respectives des parties.
4. Les facteurs locaux de commercialité.FACTEURS LOCAUX DE COMMMERCIALITE
Une définition :
Ces facteurs doivent permettre de caractériser : « L’aptitude plus ou moins grande d’un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d’une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l’aptitude des exploitants » (B. Boccara, la modification des facteurs de commercialités : AJDI 1993 p.494)

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Egalement sur les renouvellements de baux commerciaux :

• Montant des loyers des baux renouvelés ou révisés
(art. L.145-33L’ARTICLE L. 145-33 du Code de Commerce définit avec précision chacun des éléments de la valeur locative : Le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

• Les caractéristiques du local considéré.
• La destination des lieux.
• Les obligations respectives des parties.
• Les facteurs locaux de commercialité.
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les éléments mentionnés aux 1° et 5° de l’article L. 145-33 s’apprécient dans les conditions fixées par la présente sous-section, codifiés aux articles L. 145-3 à 145-8 du code de commerce (JO du 27 mars 2007)

Article R. 145-3
Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
• De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
• De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
• De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
• De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par le législation du travail ;
• De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Article R.145-4
Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

Article R. 145-5
La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans le cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

Article R. 145-6
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considérée, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Article R. 145-7
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernant des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Article R. 145-8
Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
)
• Recherche des motifs de déplafonnement (ex : modifications des facteurs locaux de commercialité (art. L.145- 34Article L.145-34

A moins d’une modification notable des éléments « mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 », le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si la durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques.

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le cout de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.
)
• Ajustement du loyer à la valeur locative en cours de bail

Indemnités d’éviction :

• Perte ou transfert du fonds de commerce :

Calcul de l’indemnité principale et des indemnités accessoires

Expropriation :

• des murs et/ou du fonds de commerce : calcul de l’indemnité principale et des indemnités accessoires selon les méthodes retenues par le juge de l’expropriation

Troubles de jouissance, perte d’exploitation, dépréciation :


• évaluation des préjudices liés aux troubles de jouissance et d’exploitation
• incidence sur les valeurs
• calcul de l’indemnité de perte de valeur vénale de biens immobiliers

Valorisation de tous types de locaux spéciaux et monovalents :

• hôtels, cinémas, théâtres, garage…



Immobilier d’entreprise, artisanal et industriel

La vie sociale de l'entreprise nécessite l'intervention régulière de l'expert immobilierEXPERT IMMOBILIER

L’Expert immobilier doit faire preuve de différentes qualités. Il doit à la fois être un technicien, un économiste, un juriste et un fiscaliste.

Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent, le terme expertise correspond à la prestation d’un expert en évaluation immobilière répondant aux conditions ci-dessous.

L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client. La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte, conformément à un contrat d’expertise.

Les documents d’expertise en évaluation immobilière se distinguent donc de l’avis de valeur que les professionnels de l’immobilier peuvent émettre. Cet avis de valeur affirme un prix de vente sans le démontrer ou le justifier conformément à la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Par ailleurs, l’expert en évaluation immobilière rédigera le rapport d’expertise uniquement après avoir conclu un contrat d’expertise définissant le cadre, les termes et les conditions de mise en œuvre de sa mission d’évaluation immobilière.

En outre, l’expert en évaluation immobilière agit en toute circonstance loyalement envers son client. A ce titre, il est tenu de communiquer à son client tout élément qui pourrait nuire au caractère objectif de son évaluation. Il veille aussi à la bonne information de son client dans le cadre d’une obligation de coopération de son client qui se traduit notamment par la communication ou non des pièces demandées par l’expert et, s’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier, de sa capacité à définir la mission et à poser les questions nécessaires.

La mission d’expertise en évaluation immobilière peut être conduite dans trois cas de figure :

- Expertise amiable unilatérale : seul le client qui confie la mission en est informé ;

- Expertise amiable conjointe : l’expertise est demandée conjointement par deux parties ou plus ;

- Expertise judiciaire : l’expertise est demandée par un magistrat qui désigne un expert judicaire en évaluation immobilière pour réaliser la mission.

L’expertise en évaluation immobilière se distingue des activités de diagnostics techniques ou environnementaux qui n’entrent pas dans le champ d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

L’expert en évaluation immobilière tient compte dans son estimation des diagnostics ou devis établis par un professionnel ayant les qualifications nécessaires pour cette activité.
dans le cadre de cession, d'apport, de fusion acquisition ou de la location de locaux.


L'expertise en valeur vénaleLA VALEUR VENALE

« La somme d’argent estimée contre laquelle le bien serait échangé à la date de l’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties, ont l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression »

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

Définition normes européennes d’évaluation immobilière EVS (European Valuation Standards) - TEGOVA France
immobilière est souvent différente de la valeur comptable et met en lumière des plus-values latentes insoupçonnées.


Les méthodes utilisées pour l'évaluation de ce type de biens immobiliers sont spécifiques et requièrent les connaissances de professionnels avertis.


Nos interventions portent :


• sur des actifs d’entreprises : bâtiments industriels, professionnels ou d'activités (usines, entrepôts, ateliers, locaux commerciaux, bureaux, boutiques...)
• sur des éléments immatériels (fonds de commerce, pas de porte, droit au bail, indemnité
d'éviction...)

• sur les actifs corporels :

- pour des valorisations quinquennales d’actifs immobiliers (tous types de biens) avec actualisation annuelle et agrément de L’ACPACP
L’Autorité de contrôle prudentiel (ACP) est l’organe de supervision français de la banque et de l’assurance.
Créée par l’ordonnance du 21 janvier 2010 et installée en mars 2010, l’ACP est issue du rapprochement entre les autorités d’agrément (CEA -Comité des entreprises d’assurance- et CECEI -Comité des établissements de crédit et des entreprises d’investissement-) et de contrôle (Commission bancaire et ACAM - Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles -) des secteurs de la banque et de l’assurance.
Sa création répond à l’objectif de mise en place d’une autorité de supervision forte, disposant d’une vision globale du secteur financier (banque et assurance).
L’ACP est chargé de l’agrément et du contrôle des établissements bancaires et des organismes d’assurance.
Sa mission principale est de veiller à la préservation de la stabilité financière et à la protection des clients des banques, des assurés et bénéficiaires des contrats d’assurance.
Elle représente également, dans son champ de compétence, la France au niveau des instances internationales.
L’ACP est une autorité indépendante, adossée à la Banque de France.
Son organisation et son fonctionnement ont pour objectif d’assurer la mise en œuvre de toutes les compétences nécessaires à la réalisation de ses missions, garantissant réactivité, efficacité et cohérence de la prise de décision.
Plus de 1 000 agents sont ainsi mobilisés au sein de l’ACP pour garantir le bon fonctionnement du système de contrôle français.
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- dans le cadre de refinancements.

Biens ruraux


Les bâtiments agricoles désignent des ensembles groupés : corps de fermes, ou individuels : bâtiments d'élevage, de stockage, de production.


Propriétés et domaines avec bâtiments et terrains agricoles.

Nous intervenons :

• pour des raisons patrimoniales

• pour des raisons fiscales
• pour les banques et les établissements financiers

Propriétés et domaines avec bâtiments et terrains agricoles.


Biens d’exception


Les biens exceptionnels sont ceux qui ne se trouvent pas sur le marché immobilier courant tels que les demeures de prestige, les châteaux, les villas remarquables...

Nous intervenons :

• pour des raisons patrimoniales
• pour des raisons fiscales



Divers droits


Dont les biens immobiliers sont les supports.

Valeurs fiscales

• Valorisation de biens dans le cadre de redressements fiscaux, négociation de valeurs fiscales (succession, donation, ISF…)










Immeuble OSIRIS - 7, Bd Winston Churchill - 21000 DIJON
Tél. : 09 79 25 45 85 / 06 07 73 39 88 - Fax : 03 80 67 20 61
Email : philippe.atlan@wanadoo.fr